Der Nutzwert wird durch ein Nutzwertgutachten von einem für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen ermittelt.
Berechnung des Nutzwertes
Im Gegensatz zu anderen Wertmaßstäben (beispielsweise dem Verkehrswert) ist der Nutzwert ein gebäudeimmanenter Wert, der die sich aus dem Vergleich eines Wohnungseigentumsobjektes mit anderen Wohnungseigentumsobjekten in demselben Gebäude errechnet. Unter Wohnungseigentumsobjekten versteht man Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann.
Die Berechnung des Nutzwerts einer Wohnung erfolgt auf Basis ihrer Nutzfläche. Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken. Wanddurchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, zählen nicht zur Nutzfläche.
Im ersten Schritt wird eine Regelwohnung im Gebäude festgelegt, sozusagen die „durchschnittlichste“ aller Wohnungen. Sie erhält den Nutzwertfaktor 1. Faktoren, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu dieser Regelwohnung erhöhen oder vermindern, werden durch Zuschläge oder Abstriche berücksichtigt. Zu den wertverändernden Faktoren zählen unter anderem die Stockwerkslage, die Raumaufteilung sowie Emissionen (Licht und Lärm).
Nutzwertgutachten –Rechtliche Grundlagen
Der Gesetzgeber hat den Nutzwert erstmals im Wohnungseigentumsgesetz 1975 als geeignete Größe für die Ermittlung der Anteile im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt. In der aktuellen Version dieses Gesetzes aus dem Jahre 2002 lautet die Definition in § 2 Abs. 8 wie folgt:
„Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben.“
Allerdings legt das Gesetzt selbst keine werterhöhenden oder wertvermindernden Faktoren abschließend fest, sie sind für das Nutzwertgutachten vielmehr nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Aus diesem Grund und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (WEG 2002 idgF.) sind die Nutzwerte durch das Nutzwertgutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.