Immobilienbewertung

„Ermittelt wird der Wert, den Preis macht der Markt.“, so steht es im Standardwerk zur Immobilienbewertung von Ross-Brachmann, das mittlerweile in der 30(!) Auflage erschienen ist und immer noch auf den Schreibtischen der meisten Sachverständigen steht. In der Immobilienbewertung geht es nicht darum, einen Kauf- oder Verkaufspreis zu bestimmen, sondern nach objektiven Kriterien festzulegen, welchen Wert eine Immobilie hat. Oft ist ein Privatgutachten die Basis, auf der Kauf- und Verkaufsverhandlungen geführt werden oder anderen wirtschaftliche Entscheidungen getroffen werden.

Ich bewerte

• Grundstücke
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Gemischt genutzte Objekte
• Wohnungseigentumsobjekte (Eigentumswohnungen)
• Baurechtsliegenschaften
• Superädifikate
• Sonderliegenschaften

Nachfolgend haben wir für Sie die wichtigsten Bewertungsanlässe zusammengestellt.

Anlässe zur Immobilienbewertung

Eherecht

Im Scheidungsfall wird das eheliche Gebrauchsvermögen, das während der Ehe erworben wurde, in der Regel aufgeteilt. Zählt zu diesem Gebrauchsvermögen eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft, so stellen diese Objekte meist den größten Teil des aufzuteilenden Vermögens dar. Entsprechend wichtig ist daher deren fachkundige Bewertung.

Verlassenschaftsverfahren

Ähnliches gilt für Verlassenschaften. Während der Wert von Wertpapierdepots oder Bankkonten eindeutig feststeht, stellt sich die Wertermittlung von Immobilien in der Verlassenschaft komplexer dar. Abgesehen vom „emotionalen“ Wert solcher Objekte, der innerhalb der Erbengemeinschaft sehr unterschiedlich sein kann, gilt es zunächst den objektiven Wert zu ermitteln. Am besten erfolgt diese Wertermittlung durch das Bewertungsgutachten eines zur Objektivität verpflichteten Sachverständigen.

Enteignungsentschädigung

In der österreichischen Rechtsordnung ist Privateigentum, vor allem an Liegenschaften und Immobilien, gut geschützt. In wenigen und begründeten Ausnahmefällen ist es dem Staat möglich, Grundstückseigentümer zu enteignen, wenn ein erhebliches öffentliches Interesse besteht und alle anderen Versuche einer einvernehmlichen (vertraglichen) Lösung scheitern.

In diesen Fällen wird die Enteignungsentschädigung mittels einer Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen ermittelt.

Exekutionsverfahren

Wenn eine natürliche oder juristische Person (Schuldner) seine Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen kann, wird als letzter Ausweg in das Vermögen des Schuldners Exekution geführt – sein Vermögen wird versteigert.

Falls Liegenschaften versteigert werden sollen, legt die Exekutionsordnung fest, dass deren Wert vor der Versteigerung durch einen Sachverständigen nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes bewertet werden muss.

Immobilienbewertung aus steuerlichen Gründen

Grunderwerbsteuer

Eine Immobilienbewertung kann auch zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erforderlich sein. Die Höhe der Steuer richtet sich zwar grundsätzlich nach der Gegenleistung“ (in der Regel dem Kaufpreis), allerdings gibt es von diesem Grundsatz mehrere Abweichungen, insbesondere wenn die Übertragung der Liegenschaft unentgeltlich erfolgt:

• Es liegt keine Gegenleistung vor, oder die Gegenleistung ist geringer als der Grundstückswert (unentgeltlicher Erwerb)
• Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie);
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis);
• bei Gesellschafterwechseln und Anteilsvereinigungen;
• bei Umgründungen nach dem UmgrStG.

Aufteilung von Grund und Boden

Gewerblich genutzte Gebäude und Gebäude, die der Vermietung und Verpachtung dienen werden nach dem Einkommensteuergesetzt (EstG) auf die (Rest-)Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Grundstück hingegen, auf dem das Gebäude errichtet wurde, unterliegt keiner Abschreibung. Daher ist beim entgeltlichen Erwerb einer bebauten Liegenschaft der Kaufpreis in einkommensteuerlicher Hinsicht auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits aufzuteilen.

Die Einkommensteuerrichtlinien 2000 halten dazu in Abschnitt 6.21.1 fest, dass „die subjektive Einschätzung der Kaufpreisanteile durch die Vertragspartner nicht bindend“ ist sondern, dass die Aufteilung vielmehr „nach streng objektiven Maßstäben entweder nach der Verhältnis- oder der Differenzmethode zu erfolgen“ hat.

Zwar schreiben die Einkommensteuerrichtlinien nicht zwingend vor, dass die Berechnung durch einen Sachverständigen zu erfolgen hat, in der Praxis ist es jedoch vorteilhaft, die Ermittlung einem Experten zu überantworten – vor allem wenn es sich um komplexere Berechnungen unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten an der Liegenschaft oder anderen wertbeeinflussenden Faktoren handelt.

Festsetzung (Rest)Nutzungsdauer

Der Anschaffungswert einer gewerblich genutzten Immobilie oder von Liegenschaften mit denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, sind steuerlich auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben.

Für Gebäude im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist eine steuerliche (Rest-)Nutzungsdauer von 66,6 Jahren festgelegt. Eine kürzere Nutzungsdauer kann angesetzt werden, wenn sie durch ein Gutachten im Rahmen einer Immobilienbewertung nachgewiesen wird.

Weitere privatrechtliche Anlässe

• Grundlage zur Kaufpreisfindung im Verkaufsfall
• Überprüfung und Plausibilisierung des Angebotspreises
• Entscheidungshilfe bei An- und Verkauf
• Grundlage für Immobilieninvestments
• Anlage von Mündelgeldern
• Berechnung des Pflichtteils
• Vermächtnisrecht
• Schadloshaltung wegen „laesio enormis“ (Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes)